中國的房地產泡沫沒有想象的嚴重

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2017年的政府工作報告一出,房地產稅今年出不來的新聞釋出會一開,我不知道是不是有不少人暗暗鬆了一口氣。對於中國房地產未來崩盤的風險,是不是又多了那麼一丁點兒的信心,少了那麼一丁點兒的忐忑。

無論是從中央的態度,還是現實市場的變化,有房者都可以不用太過擔憂,無房者也不用太過期待。2017年房地產市場最大的概率會穩定,這種穩定就像2012-2014年的穩定一樣。類似的判斷,我從去年3月份第一波調控出來就討論了:我們的市場更像2014年,而不是2008年。

因城施策去庫存。目前三四線城市房地產庫存仍然較多,要支援居民自住和進城人員購房需求。堅持住房的居住屬性,落實地方政府主體責任,加快建立和完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機製,以市場為主滿足多層次需求,以政府為主提供基本保障。加強房地產市場分類調控,房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地,規範開發、銷售、中介等行為。目前城鎮還有幾千萬人居住在條件簡陋的棚戶區,要持續進行改造。今年再完成棚戶區住房改造600萬套,繼續發展公租房,因地製宜提高貨幣化安置比例,加強配套設施建設和公共服務,讓更多住房困難家庭告別棚戶區,讓廣大人民群眾在住有所居中創造新生活。

從頭到尾聽完總理的政府工作報告,以及房地產部分,我的感受是這麼幾點。

01

中國的宏觀經濟比想象得要好一些,未來沒那麼悲觀

2016年,中國的GDP增速是6.7%(每個季度都是雷打不動的6.7%,全年可不就得是6.7%),達到了74.4萬億。對全球經濟增長的貢獻達到了3成,經濟總量佔全球的比重也快到了15%。說明瞭雖然經歷了很大的困難,但是大國經濟持續上升的勢頭沒有中斷。尤其是工業企業利潤由上年的下降2.3%轉為今年的上升8.5%,說明實體經濟經過一年的努力,也在比較快的回升。一直以來廣為詬病的貨幣擴張,也得到了初步控製了,M2的增速是11.3%,比預期的13%要低很多。今年的M2增速定在了12%左右,說明對經濟的信心還是有的。

也看到有人寫文章說,看完這屆政府的工作報告,感覺更危險了。可能我太遲鈍了,反而我覺得,這些資料顯示出中國經濟的基本面和增長潛能還是非常不錯。

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說到底,對房地產從業者來說,宏觀經濟實在是太複雜了,我覺得還是像鬱亮之前說的那樣——“盲目樂觀”比較好,聰明人太多了,我們隻需要把我一點大趨勢就好了。回頭看遠一點的歷史,比如回看到18世紀之前,現在的中國還是處在穀底反彈國力復興的過程中,我反正是沒有看到有什麼重大的變故可以中斷這樣的趨勢。

隻需要比6.5%的預定增速稍微高一點點,中國今年的GDP就能破80萬億。我認為,這樣基本面將是我們理解中國房地產市場的大背景,這個大趨勢不變,中國的房地產就不容易出現崩盤式的災難。

中國的房地產泡沫沒有想象得那麼嚴重,未來以穩為主

想必還有不少人對去年調控最嚴厲時爆發的崩盤口水戰還有印象,但是,不知道在這次的全國兩會上,你會不會覺得,之前那種崩盤論的論調,實在太經不起推敲了。

直白說,有這些原因讓我進一步不太擔心未來的房地產市場。

第一個理由是,去庫存。如果泡沫有想象得那麼嚴重,雖然不一定會得出中央會立即嚴打刺破泡沫的結論,但一定可以得出去庫存政策要立即結束的結論。但事實上,去庫存依然是2017年非常重要的政策精神。中央對今年房地產是因城施策,有保有壓。一二線壓,三四線保。這個政策思路反映了:2014年(也許要更早)以來的中國房地產市場其實是一個結構性牛市,分化很大,繁榮蕭條並存。我們所認為的房價泡沫嚴重,更多是從房價猛烈上漲的一二線城市得來的感受,但放到全國一盤棋來看,放到600多個城市的大範圍來看,中央看起來並不那麼認為。

第二個理由是,房地產稅。新聞發言人傅瑩迴應了記者的提問:今年沒有把房地產稅草案提請常委會審議的安排。夠清楚了吧,房地產稅是大勢所趨,指望它不徵是不現實的,這個自己要有心理準備,但是今年出不來,說明瞭決策層想經過最充分的討論、選擇在最合適的時機推出來。現在一沒有討論充分,二時機也未必合適。

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第三個理由是:房地產貸款的金融風險沒有那麼嚴重。兩會之前剛剛履新銀監會的郭樹清召開了釋出會,說了兩點:中國不希望房價大跌。居民過去以來的房貸的比重不高,增速值得關注。這個房貸的比重,其實之前央行行長周小川透露過,只有不到20%,而很多發達經濟體的房貸比重超過50%。所以,周小川之前還在說,中國的房地產槓桿率還可以再增加,當時引起了輿論譁然。但是,客觀說一句,你到哪裡還能夠找到我們這麼高的房貸產首付比例。首套房三城就算了,二套房首付都要7成了,再緊縮下去,改善型購房就要一次性付款了。前幾天看英國倫敦的購房政策,首付比例各銀行自定,5-10%,香港也是。我們不能只是看到有幾個用100萬貸款套貸款2年炒到5000萬的那種賭徒,就認為市場上都是那樣的人。實際上,你我的身邊,也許更多人都是保守型的。

我覺得,中央的態度也好,披露出來的資料也好,以及最重要的,現在的市場現況,都不支援房地產要崩盤。所以,我認為,關於房地產的未來,基本面上我們還是可以有比較穩定的期待的。

03

房地產調控思路有大的轉向,增加住宅供應

工作報告裡,除了看到比以往更強調房地產長效機製的建立之外,在另一方面,我看到,在中短期,中央對房價上漲壓力大的城市要求合理增加住宅用地。在我看來,這是對過去多年重在壓抑需求的“三限令”的再調整。從2010年開始搞的限購、限貸、限價,一直到2016年的調控思路,主要的著力點全都是打壓需求。說明當時決策層認為,房價漲都是需求太旺盛擡起來的,這個需求很大一部分是投資投機性的需求。但是打了這麼多年,需求還是打不下去,像大城市的住房自有率還是那麼低,問題在哪裡呢。這次要求大城市增加住宅供地,說明很多時候,大家是認同了熱點城市房價上漲不僅僅是因為投資投機性需求炒作導致,而還有供應不足的原因,這意味著未來的大城市會著力增加住宅用地。像深圳這樣的城市,除了增加供應,我想不到有什麼辦法可以讓房價漲得慢一點。一味的打壓價格,並不能讓需求憑空消失,隻會讓它在未來反彈更加猛烈。

綜合落地到深圳這樣的城市來說,我認為,上述種種,最終意味著深圳2017年房價調控的思路會有變化。一方面,原來的壓製需求的調控措施不會放鬆,因為供應沒有跟上來,其它的防範房價上漲的長效機製更沒有建立,一放鬆,房價又會躥上來。但另一方面,政府會花更多精力來研究如何增加供應。

這些住宅供應可能會從以下幾個方面來:增加住宅用地比重,提高現有土地的容積率,努力鋪設軌道交通與莞惠相連構建都市圈,疏導白領人口轉移。通過這樣的方式,以時間換空間。當然,還有一個辦法,突破土地二元製,把部分的小產權房推向市場。可能現在依然會有很多觀點認為這不現實,也會對原來的商品房市場造成不公平,但是我倒認為也許現實發展得比我們想象得快——如果我們看到關於農村“三塊地”改革正在緊鑼密鼓的推進的事實的話。越來越多的資訊都在證明,中國的“二次土改”必然要到來了。如果我們承認大城市的房價漲,重要原因之一是供地不足的話,那麼就要進而承認:很多城市都是在用一部分的國有用地而不是全部的城市土地,來解決居民對有產權住房的訴求。我相信這個時間不會拖太久,因為不放開規模遠超國有用地的集體土地這個最重要的生產要素,很多事情都推進不下去。

總之,大城市的房價有一些泡沫,但沒有想象得那麼嚴重,更不是不能消化。你國的人均收入是不太高,但你國人口多啊。過10億量級的中等收入國家,人類史上前所未見,給房地產估出一個合適的價格,太難為人了。

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